Suivi des garanties et élimination des défauts: une phase SIA trop souvent négligée
En tant que direction des travaux ou comme Bureau d’Assistance à la Maîtrise d’Ouvrage (BAMO), les équipes d’AFCO Management sont régulièrement appelées à effectuer le suivi des garanties de construction. Il s’agit là d’une tâche qui nous tient à cœur, car une mauvaise gestion pourrait représenter un risque financier pour le Maître d’Ouvrage (MO).
Un système de garantie bien réglementé
En Suisse, les entreprises sont tenues responsables si les ouvrages auxquels elles ont contribué présentent des défauts, c’est-à-dire des problèmes qui affectent la bonne exécution, exploitation ou maintenance du bâtiment tels qu’une venue d’eau, un dysfonctionnement CVS, une isolation inadaptée, etc.
Ces responsabilités sont définies par la norme SIA 118 qui prévoit un système de garantie contre les défauts et détaille les délais et procédure à respecter.
Selon cette norme, il ne s’agit d’ailleurs plus de garantie, mais de «délai de réclamation». Pourtant, dans le langage courant, le mot garantie est toujours bien présent!
La pratique chez AFCO Management
Six mois avant l’échéance des premières garanties, nous visitons l’ouvrage de fond en comble: intérieur, extérieur, parties techniques et même l’ensemble des logements, dans le cas de bâtiments mis en location par le MO.
Cette visite, que nous nommons «levée de garanties», nous permet de détecter d’éventuels défauts et d’agir pendant que les délais courent encore. En tant que direction des travaux ou comme BAMO, c’est essentiel pour protéger les droits du MO, car la réparation des dégâts consécutifs à des défauts, peut générer des coûts importants. Selon nous, il est donc primordial de ne pas laisser échoir le délai de réclamation sans avoir procédé à ce dernier contrôle.
Défauts simples, cachés ou volontairement cachés
Il peut y avoir trois sortes de défauts, qui entraînent des procédures et des délais différents.
Défaut
C’est la situation la plus simple. Il s’agit d’un problème qui peut être éliminé facilement par l’entreprise concernée: un store qui fonctionne mal, un radiateur qui fuit, etc. Un tel défaut doit être signalé dans les 2 ans après la réception des travaux SIA.
Vice caché
Comme son nom l’indique, ce type de défaut est plus difficile à repérer car il n’est pas accessible au regard. Un problème d’étanchéité dans un mur, par exemple, ne pourra pas être détecté tant qu’il ne provoquera pas de dégâts visibles. C’est la raison pour laquelle le délai pour signaler un vice caché est de 5 ans.
Vice volontairement caché
Il s’agit du cas le plus grave. En effet, il est question de défauts difficiles à repérer qui nécessitent souvent une expertise, par exemple l’utilisation de matériaux en dérogation au cahier des charges. Le vice volontairement caché est proche du dol, avec parfois l’utilisation de documents ne correspondant pas aux travaux exécutés. Comme ces défauts sont très difficiles à constater, le délai de réclamation est étendu à 10 ans.
Élimination d’un défaut simple
Un défaut simple peut être détecté durant la visite de levée de garantie, mais aussi signalé par un usager du bâtiment à tout moment durant le délai de réclamation. Une fois la constatation du défaut effectuée, un avis est adressé à l’entreprise concernée: peintre, électricien, sanitaire, etc.
Celui-ci en accuse réception et effectue parfois une contre-visite pour examiner le problème. Il réalise ensuite les travaux nécessaires. Une visite après travaux est organisée pour constater l’élimination du défaut et la procédure est close.
Élimination d’un défaut complexe
Il est question d’un défaut complexe, ou parfois de sinistre, si l’élimination du défaut provoquera des frais importants ou demandera l’intervention de plusieurs entreprises. C’est presque toujours le cas pour des vices cachés ou volontairement cachés. Dans ce genre de situation, la procédure est aussi plus complexe.
- La première étape est la vision locale du défaut et de ses conséquences.
- La cause est recherchée et un avis de défauts est adressé à toutes les entreprises potentiellement responsables: elles peuvent être nombreuses. Par exemple en cas de présence d’eau sous une fenêtre, le défaut pourrait notamment être imputer au fabricant de la fenêtre, à l’entreprise chargée de sa pose ou encore à l’architecte pour une mauvaise conception.
- Tous les responsables potentiels doivent déclarer la réception de l’avis à leur assurance RC qui ouvre un sinistre de façon préventive.
- Les mesures d’urgence nécessaires pour circonscrire les dégâts et minimiser l’impact du sinistre sont prises au plus vite.
- Une fois la situation stabilisée, une analyse critique pour définir les causes et les responsabilités est établie en coordination avec les assureurs. En cas de contestation de la part de la ou des entreprises concernées, il est fait appel à un expert indépendant.
- Une convention visant à l’élimination du défaut, à la réparation des dégâts et au règlement des frais est conclue.
- Les travaux nécessaires sont effectués par les entreprises concernées.
- Une nouvelle réception SIA a lieu. Celle-ci entraîne l’ouverture d’un nouveau délai de réclamation de 2 ans pour les parties d’ouvrages concernées.
Une phase à ne pas négliger
Chez AFCO Management, nous considérons que le suivi des garanties est un service d’une importance capitale. En effet, ces questions de défauts peuvent représenter un risque financier très important. Il est donc essentiel pour un MO de pouvoir se faire accompagner par un partenaire qui a l’expérience de ce genre de situation et des procédures à suivre.
Cette expérience nous permet par exemple de faire la différence entre un défaut et de l’usure normale. Dans certaines situations, cela nous aide à protéger le MO contre des réclamations non appropriées de la part des usagers.
Pour nous, se charger du suivi des garanties est aussi une question de déontologie: cette phase SIA représente l’ultime démarche du projet. La traiter de manière sérieuse et engagée, c’est montrer à notre client que nous le servons jusqu’au bout et nous assurer qu’il sera pleinement satisfait.